Qué conviene más, preventa u obra terminada

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Por Metros Cúbicos

Para quienes han decidido dar ese gran paso para adquirir una vivienda nueva, que además cuente con diversas amenidades que ofrecen un nuevo estilo de vida, los desarrollos inmobiliarios cuentan con una amplia oferta de casas y departamentos para todos los gustos; sin embargo, al momento de conocer este gran catálogo verás que hay inmuebles listos para entregarse y otros en fase de preventa.

De ahí la importancia de que conozcas los aspectos más relevantes de cada uno de estos esquemas para que decidas cuál es el más conveniente de acuerdo a tus necesidades.

Obra terminada, al alcance de tu mano

El mayor atractivo de los inmuebles recién construidos es la posibilidad de habitarlos de inmediato y disfrutar de los servicios que dan un valor agregado a las viviendas actuales. Los constructores les llaman amenidades o amenities, los cuales van desde carril de nado, gimnasio o alberca hasta guardería, jardín de juegos, terraza con asador, roof garden y salón de fiestas.

Adquirir una casa o departamento ya terminada te ofrece la certeza de que las amenidades que te vendieron junto con el inmueble están perfectamente habilitadas y listas para disfrutarlas.

En el tema de los acabados al interior de la casa, sabes que lo que estás comprando es lo que tienes enfrente o lo que elegiste, ya que puedes solicitar al vendedor el mobiliario y acabados que más te convengan o se ajuste mejor a tus necesidades de espacio y económicas.

Cada vez es más común encontrar oferta de casas en “obra blanca”, con la idea de que el comprador elija los acabados como barandales, recubrimientos, pisos, accesorios en baños y cocina, etcétera, lo que dará a cada vivienda una personalidad propia.

La oferta de obra gris, blanca o terminada, depende del tipo de producto y del perfil socio económico al que va dirigido.

Si eres un comprador con calendario en mano, es decir, con necesidades inmediatas para mudarte a algo propio, y además cuentas con capital suficiente, las construcciones de entrega inmediata son para ti.

Preventa, compra la primera piedra

Si tu plan para estrenar una casa propia te permite vivir uno meses con algún familiar o seguir rentando, la preventa te ofrece ventajas atractivas.

El esquema de preventa es sencillo: apartas la casa con una cantidad mínima y firmas un contrato de compra-venta donde te comprometes a cubrir el enganche de manera diferida durante los meses que tarde la construcción. El inmueble se liquida a la entrega, casi siempre mediante un crédito hipotecario.

La mayoría de las preventas se comercializan antes de que la constructora coloque siquiera la primera piedra, esto en teoría tiene ventajas para todos: el desarrollador consigue capital para construir y el cliente tiempo para cubrir poco a poco el enganche, que generalmente es del 30% del precio del inmueble.

Otra ventaja es que, dependiendo del avance de la obra, el desarrollador ofrece precios preferenciales a los compradores, hasta 20% más bajos de lo que costará el inmueble ya terminado. A mayor avance, menor descuento.

Este esquema de venta es cada vez más popular, sobre todo cuando existe escasez de crédito para los desarrolladores. La preventa permite mantener con vida la construcción de muchos desarrollos.

Compra con precaución

Sin embargo, la compra a través del esquema de preventa conlleva algunos riesgos que debes tomar en cuenta.

1.- Si estás rentando debes contemplar que seguirás haciendo este pago y además debes cubrir lo correspondiente al enganche, lo que te exigirá una efectiva administración de tu presupuesto, haz cuentas.

2.- La construcción se retrasa. Esto lesionaría gravemente tus finanzas. Escucha al vendedor y aprecia el proyecto, pero antes de firmar toma un tiempo para investigar el historial de la desarrolladora en cuanto a las entregas.

3.- Verifica el contrato de compra venta. Revisa que contenga de manera completa y correcta los datos de la vivienda, así como las especificaciones técnicas de diseño y construcción. La fecha de entrega y también claramente explícitas las penalizaciones para ambas partes, en caso de incumplimiento. Recuerda que tu compra está protegida por la ley, por ello corrobora que el contrato esté registrado ante la Profeco.

4.- Acabados. Puede suceder que el desarrollador te haya vendido un departamento o casa con determinados acabados y mobiliario, pero a la entrega éstos sean de menor calidad o no como estaban considerados. De ahí la importancia de especificar en el contrato el detalle de los acabados y si es posible hasta la marcas que se utilizarán.

5.- Amenidades: Aunque ocurre con poca frecuencia, es probable que el desarrollador haya considerado una determinada amenidad durante la preventa, pero al terminar la obra éstas se retrasen, se modificaron por otra o ya no esté contemplada, al igual que los acabados revisa que el contrato te proteja de cualquier eventualidad.

Coordina los tiempos

Si tu plan es liquidar la adquisición de tu casa o departamento mediante un crédito hipotecario, recuerda que debes solicitarlo entre uno y dos meses antes de la entrega, para que lo aprueben y esté listo a tiempo. No lo tramites antes porque los créditos una vez autorizados tienen una vigencia de entre tres y seis meses, además de que la mayoría se otorgan sobre obra terminada, o al menos con 90% de avance.

Los vicios ocultos

Por más confiable que sea la compañía que realiza el proyecto, no olvides que las casas y departamentos son susceptibles a que surjan detalles en los muros, techos o en alguna de las instalaciones, independientemente del cuidado que la constructora ponga en el proceso y selección de los materiales.

A esto se le conoce como vicios ocultos y son desperfectos imperceptibles a simple vista que aparecen con el correr del tiempo.

Cuando realices la investigación sobre los antecedentes de la desarrolladora respecto de las fechas de entrega, pregunta sobre el tema de los vicios ocultos, esto te dará una buena idea sobre el control que tiene la empresa en la calidad de sus proyectos, pues aunque ninguna está exenta de enfrentar este tipo de problemas, algunas son más cuidadosas que otras.

Pero esto no significa que deberás hacer un gasto para reparar los desperfectos en tu casa nueva, una vez más, el contrato de compra-venta te protege contra los vicios ocultos, con una garantía de calidad que compromete a los desarrolladores para reparar dichos desperfectos.

Aunque cada contrato es único, el Código Civil estipula que esta garantía debe ser de al menos un año.

En el caso de compra venta de inmuebles en las que intervenga el Infonavit, la garantía es por 10 años para vicios ocultos en cimentación o estructura, y por dos años para instalaciones eléctricas, hidráulicas, de gas e impermeabilización.

Cómo evaluar a una desarrolladora para evitar contratiempos

1.- Solicita información en la Profeco sobre la desarrolladora o constructora a la que pretendes comprarle.

2.- Infórmate sobre posibles demandas contra la empresa. De ser así, observa cuáles son los principales problemas y si se han resuelto.

3.- Pide referencias. Al igual que hace cualquier institución al conceder un crédito, pide a la desarrolladora que te muestre otros proyectos y también que te dé referencias. Idealmente, que puedas hablar con clientes que ya habitan sus construcciones.

4.- Revisa datos básicos. Debes conocer el nombre, denominación o razón social del prestador y, en su caso, de su representante legal, así como los datos relativos al lugar en el que se hará la construcción: medidas, permisos, folios de escrituras.

5.- No te dejes deslumbrar por la primera casa bonita o con el buen trabajo de venta del promotor. Visita varias opciones y compara.

Tanto las casas o departamentos de entrega inmediata, como las adquiridas en preventa, tienen puntos a favor que son aplicables de acuerdo a tus necesidades, analiza los puntos mencionados y define qué te conviene más, visita diversas opciones de cada esquema, haz números y compara.

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