El sector inmobiliario y crediticio en México atraviesa una etapa de contrastes significativos al cierre de 2025 y principios de 2026. Mientras el crecimiento del saldo hipotecario agregado se ha ralentizado, la competencia entre instituciones bancarias está abriendo ventanas de oportunidad para los compradores más solventes.
El clima crediticio: Desaceleración y alza de precios
De acuerdo con datos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), el portafolio hipotecario de la banca comercial cerró 2025 con un crecimiento real anual de apenas 1.7%, el nivel más bajo registrado en los últimos ocho años. Esta desaceleración responde a factores estructurales como:
- Aumento en el costo de la vivienda: El índice SHF reportó un incremento anual del 8.7% en el precio de las viviendas adquiridas con crédito, situando el valor promedio nacional en $1,863,965 pesos.
- Tasas de interés: La Junta de Gobierno del Banco de México (Banxico) ha mantenido la tasa objetivo en 7.00%, lo que conserva elevados los costos financieros para créditos a tasa variable.
- Brecha ingreso-precio: El encarecimiento de la vivienda (8.7%) supera ampliamente el crecimiento del empleo formal (1.1%), presionando la capacidad de pago de las familias.
La «Guerra bancaria»: Oportunidades en un mercado competitivo
A pesar del entorno general de estancamiento, la banca comercial busca reactivar la colocación mediante productos innovadores y condiciones más flexibles. Especialistas en paneles organizados por SOC señalan que 2026 presenta condiciones favorables debido a la estabilidad de las tasas y la competencia activa.
Casos de éxito y nuevos productos:
- Banorte: Reportó un aumento del 7.8% en sus colocaciones y lanzó una «hipoteca simple» con tasa fija de 9.50% para financiamientos de hasta 3 millones de pesos.
- Santander: Mostró un desempeño superior al promedio del sistema con un crecimiento del 7.6% en su cartera hipotecaria al cierre de 2025.
- Esquemas flexibles: Los bancos están explorando nichos como el cofinanciamiento entre personas sin parentesco directo para compensar la falta de ingresos individuales suficientes.
Alerta por fraudes y el «Cártel Inmobiliario»
Un tema crítico en la narrativa actual es el incremento de irregularidades en el sector. En 2024 se registraron más de 3,800 intentos de fraude inmobiliario, de los cuales el 70% estuvieron ligados al mercado de rentas.
- Veracruz: La Fiscalía investiga el denominado «Cártel Inmobiliario de Xalapa», solicitando la comparecencia de abogados y funcionarios por despojo de propiedades mediante documentos falsos.
- Quintana Roo: Se estiman hasta mil posibles víctimas por ventas irregulares de predios en la zona de Tulum.
- Iniciativas legales: Se han propuesto reformas para crear una «lista negra» nacional de desarrolladoras incumplidas y endurecer los controles antilavado.
Consejos para el Consumidor en 2026
Ante la complejidad del mercado, los expertos recomiendan:
- Conocer el Credit Score: Este indicador es fundamental para acceder a las mejores condiciones de la lucha bancaria.
- Asesoría especializada: Debido al diferencial entre el crecimiento de la cartera y el encarecimiento de los activos, las decisiones de financiamiento deben ser más estructuradas y acompañadas por expertos que encuentras en SOC.
- Cautela ante deudas: La Profeco advierte que más de la mitad de los hogares mexicanos arrastran pasivos, por lo que el uso responsable del crédito es vital para proteger el patrimonio.
